2021년 6월 1일 이후 아파트, 주택, 조합원입주권, 분양권 등에 대한 양도소득세율이 변경 적용됩니다. 무려 최대 75%의 세율까지 적용이 되는데요. 양도세 기본세율과 중과세, 비과세 조건까지 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세
기본적으로 자산의 소유권 이전을 위한매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 사실상 소유권이 이전되는 경우를 양도라고 봅니다. 증여의 경우에도 채무가 있는 부동산을 증여하는 부담부증여는 채무 상당액을 인수하기 때문에 유상양도로 보아 양도에 해당됩니다.
하지만, 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복, 공동소유 토지를 소유자 별로 단순 분할등기, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우는 양도로 보지 않고, 배우자 또는 직계 존비속간에 매매로 양도한 경우에는 증여로 추정되어 증여세가 과세됩니다.
양도소득세의 비과세 / 감면
양도소득세는 감면 또는 비과세를 받을 수 있는데 그 경우는 다음과 같습니다.
비과세
- 양도일 현재 1가구1주택 실거래가 9억 원 이하 주택 2년 이상 보유 (17.08.03일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 2년 거주 필수)
- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1 주택으로 본다.
- 1가구 1주택 9억 원 초과일 경우 9억 이하일 경우 비과세이기 때문에 9억 이하에 해당하는 양도차익은 빼고 9억 원을 초과하는 부분에 대한 양도차익은 과세대상입니다.
감면
- 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지
양도세 계산법
- 양도가액(실거래가) - 취득가액 (부동산 구입 시 실거래가) - 필요경비 (기준시가의 3%) = 양도차익
- 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
- 양도소득금액 - 감면소득 대상금액(미분양 주택, 신축주택) - 양도소득 기본공제(250만 원/ 미등기 양도자산은 적용 x)= 양도소득과세표준
- 양도소득과세표준 x 양도소득세율 = 산출세액
- 산출세액 - (세액공제+감면세액) = 양도소득세
장기보유특별공제율
* 2년 이상 거주한 고가주택은 보유기간 + 거주기간으로 세율을 정합니다. (EX. 5년 보유, 3년 거주 - 20%+12% = 32%)
양도소득세율
양도소득 과세표준에 곱할 양도소득세율에 대해 알아보겠습니다.
- 보유기간 1년 미만 - 50% (주택 및 조합원 입주권 양도 시 70%)
- 보유기간 2년 미만 - 40% (주택 및 조합원입주권 양도시 60%)
- 보유기간 2년 이상 - 기본세율
- 분양권 - 60% (보유기간 1년 미만 시 80%)
- 1가구 2 주택(1 주택 +1 조합원 입주권 포함) - 보유기간별 세율 (조정대상지역은 기본세율 + 20%)
- 1가구 3 주택 이상 (주택 +조합원 입주권+분양권 합이 3 이상 포함) - 보유기간별 세율 (조정대상지역은 기본세율 +30%)
- 비사업용 토지 - 보유기간별 세율 (16.1.1 이후 모든 지역의 비사업용 토지 기본세율 +10%)
- 미등기 양도자산- 70%
- 기타 자산 - 보유기간에 관계없이 기본세율
양도세 기본세율
| 과표 | 세율 | 누진공제한도 |
| 1,200 만원 이하 | 6% | - |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
* 2021년 이후 10억 이하와 초과금액에 대한 세율이 추가되었습니다.
다주택자 중과 및 비사업용 토지 양도소득세율 정리
위 내용을 정리해보자면 각각의 요건에 맞는 양도소득세율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 보유기간 | 세율 | ||
| 주택, 조합원입주권, 분양권 | 2주택 | 조정대상지역 | 1년 미만 | 70% , 기본세율 + 20%P 중 큰 세액 |
| 2년 미만 | 60% , 기본세율 + 20%P 중 큰 세액 | |||
| 일반지역 | 1년 미만 | 70% | ||
| 2년 미만 | 60% | |||
| 3주택 | 조정대상지역 | 1년 미만 | 70%, 기본세율 + 30%P 중 큰 세액 | |
| 2년 미만 | 60%, 기본세율 + 30%P 중 큰 세액 | |||
| 일반지역 | 1년 미만 | 70% | ||
| 2년 미만 | 60% | |||
| 비사업용 토지 | 지정지역 | 1년 미만 | 50%, 비사토세율 + 10%P 중 큰 세액 | |
| 2년 미만 | 40%, 비사토세율 + 10%P 중 큰 세액 | |||
| 일반지역 | 1년 미만 | 50% | ||
| 2년 미만 | 40% | |||
2021년 6월 1일부터 적용될 양도소득세에 대해 알아봤습니다. 일반지역, 조정지역, 주택 보유수에 따라 달리 적용되니 꼼꼼히 살펴보시면 좋을 것 같아요!
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